La nueva Ley de Vivienda 2025 cambia las reglas del juego para los inversores inmobiliarios en España, exigiendo adaptación y nuevas estrategias
El envejecimiento de la población española es un fenómeno que está transformando el mercado inmobiliario de manera estructural. Según el informe de Fiftiers (2025), para ese año cerca del 40% de la población tendrá más de 50 años, y en 2030 esta cifra llegará al 45%, con un aumento significativo de mayores de 65 años, que pasarán a representar el 24% de la población. Esta dinámica afecta tanto la demanda como la oferta inmobiliaria en múltiples dimensiones.
Evolución en el perfil de la demanda
El envejecimiento genera un cambio en las preferencias, alejándose de viviendas familiares grandes hacia soluciones adaptadas a las necesidades de las personas mayores. Como señala Habitaro (2023), estas viviendas deben contar con accesibilidad total —sin barreras arquitectónicas—, ascensores, espacios comunes para actividades y estar cerca de servicios sanitarios y sociales.
Esta transformación impulsa el desarrollo de modelos residenciales innovadores, como el cohousing o viviendas colaborativas para mayores, y residencias “senior living”, que combinan autonomía y atención asistencial. Estas opciones, cada vez más valoradas, mejoran la calidad de vida en la tercera edad.
Reducción del tamaño y composición del hogar
La demografía también modifica la estructura del hogar. Según Economistas Frente a la Crisis (2023), el aumento de la longevidad junto con la baja natalidad está provocando un crecimiento de hogares unipersonales o de parejas sin hijos, con una demanda creciente de viviendas más pequeñas, funcionales, eficientes y económicas.
Aunque la creación de nuevos hogares se desacelera, la prolongación de la vida independiente de los mayores mantiene la demanda global en aumento, especialmente en segmentos orientados a este colectivo.
Cambios en la ubicación
Las personas mayores prefieren vivir en zonas urbanas y metropolitanas bien comunicadas, con acceso a comercios, centros de salud y oferta cultural. Este patrón consolida la demanda en las grandes ciudades. Al mismo tiempo, como indican Habitaro (2023) y Fiftiers (2025), se observa un interés creciente por zonas costeras y municipios rurales con entornos saludables y servicios adecuados, que pueden revitalizar mercados menos dinámicos.
Impacto en la oferta inmobiliaria y precios
El mercado debe adaptarse para responder a estas nuevas demandas. Los promotores inmobiliarios y propietarios están incrementando la rehabilitación y adecuación de viviendas existentes, así como desarrollando proyectos específicos para el segmento senior.
Paralelamente, la presión en el mercado, debido a la insuficiente oferta de vivienda accesible y asequible, junto con la mejora del poder adquisitivo en ciertos grupos, está impulsando una subida sostenida de precios. Se prevén incrementos en torno al 3,5%-7% anual en los próximos años, especialmente en las zonas más demandadas.
Retos y oportunidades para el sector inmobiliario
El envejecimiento poblacional plantea una gran oportunidad para el sector, que puede capitalizar la creciente necesidad de viviendas adaptadas, servicios asociados y complejos residenciales especializados. La inversión en rehabilitación, innovación en modelos de vivienda y servicios integrados será clave.
El principal reto es garantizar una oferta suficiente, diversa y accesible que permita a las personas mayores mantener su calidad de vida, independencia y bienestar. Esto implica también la colaboración entre administraciones públicas, promotores y empresas especializadas para desarrollar soluciones habitacionales integrales.
